Жилье в рассрочку. Оформление ипотечного кредита

Основаниями возникновения ипотеки, как залога недвижимости являются:

• договор об ипотеке (п.3 ст.339 ГК РФ);
• договор купли-продажи в кредит (п.5 ст.488 ГК РФ);
• договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 587 ГК РФ);
• договор купли продажи жилого помещения за счет кредита банка (ст. 77 Закона об ипотеке).

Плюсы и минусы покупки недвижимости через систему
ипотечного кредитования

1. Возможность приобретения жилья в собственность минуя долголетний период накопления средств для его покупки.

Минусами являются:

1. Для получения кредита необходим высокий подтвержденный и, как правило, декларированный доход, что зачастую невозможно.
2. Особенности оформления ипотеки практически исключают возможность покупки на средства ипотечного кредита неоконченного строительством жилья, то есть практически весь новострой.
3. Серьезные трудности возникают с поиском продавца так как большинство россиян не верят кредиту и бояться продавать свою недвижимость с отсрочкой платежа.
4. Необходимость страхования жизни, имущества, утери прав на имущество и т.д.

В первую очередь необходимо получить принципиальное согласие банка на предоставление кредита. Для этого необходимо предоставить в банк ли иную кредитную организацию предварительное заявление на предоставление кредита.

Перечень документов входящих в необходимый для рассмотрения вопроса о предоставлении кредита пакет документов варьируется в каждой конкретной организации. Примерный список документов представлен в Приложении №1.

Однако при подаче предварительного заявления вовсе не обязательно предоставлять весь перечень необходимых документов, вполне достаточно будет копии налоговой декларации за прошедший год (если подавалась) и справки о доходах за прошедший и текущий годы на основании которых и делается предварительный расчет.

Предварительный анализ не предполагает обязательного одобрения кредита, положительное решение по заявлению о кредите принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной информации о платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.

При положительных результатах предварительного анализа, необходимо собрать полный комплект документов, заполнить подробное заявление - анкету на предоставление кредита. На основании предоставленных документов Банк производит оценку платежеспособности и кредитоспособности - способности погашать полученный кредит и проценты. Банк окончательно определяет, на какую максимальную сумму кредита можно рассчитывать.

Источники получения доходов учитываемые кредитными организациями:

1. Заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии.
2. Доход от работы неполный рабочий день и по совместительству.
3. Доход в виде дивидендов.
4. Доход в виде процентов и постоянных страховых выплат.
5. Пенсионные выплаты и стипендии.
6. Чистый доход в форме арендной платы.
7. Алименты и пособия на детей.

Производится анализ расходов, среди которых выделяются:

А) Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства:

• ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов)
• ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру)
• ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости)
• ежемесячные платежи по квартплате по приобретаемой квартире

Б) Постоянные ежемесячные расходы не связанные с приобретаемой квартирой:

• содержание иждивенцев и членов семьи заемщика (включая самого заемщика) (в настоящее время по разным источникам от 1500 на человека)
• ежемесячные выплаты по алиментам
• возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита)
• обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств)
• иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка)

B) Разовые расходы Заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:

• средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 30% стоимости квартиры
• расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством)
• плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.

Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что:

• Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п.А) не превышают 35%-40% ежемесячных доходов (доходов супругов).
• Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п.А) и другие постоянные ежемесячные расходы (указанные в п.Б) в сумме не превышают 55%-70% Ваших ежемесячных доходов (доходов супругов).
• Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (такая цифра упоминается практически во всех предложениях различных кредитных компаний).

В случае недостаточности дохода может быть рассмотрено в качестве компенсирующего фактора поручительство (например, работодателя).

После расчета суммы кредита и проверки предоставленной информации можно выбирать подходящую квартиру с учетом максимальной суммы оговоренного кредита.

Лицензированный оценщик осуществляет независимую оценку выбранного Заемщиком жилья. Банк соотносит ее с размером выдаваемого кредита. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кроме того, жилье должно соответствовать ряду требований, предъявляемых к жилому помещению, являющимся предметом залога.

Минимальные требования, предъявляемые к предмету залога.

Необходимо, чтобы объект недвижимого имущества, являющийся залоговым обеспечением удовлетворял санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.

Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

• иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог, как правило не принимаются)
• быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения
• быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне
• иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах)

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

1. Не находится в аварийном состоянии;
   
2. Не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт.
3. Иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент.
4. Иметь металлические или железобетонные перекрытия.
5. Этажность здания не должна быть менее 3 (Трех) этажей.

При наличии несовершеннолетних членов семьи, необходимо до заключения Договора купли-продажи и ипотеки получить разрешение органов опеки и попечительства на:

• ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные средства жилого помещения
• предоставление Банку обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи освободить приобретаемую на кредитные средства квартиру в случае обращения на нее взыскания и предъявлении новым собственником требования об освобождении квартиры

При принятии Банком положительного решения о предоставлении кредита происходит оформление Банком ипотечной кредитной сделки:

• заключение Кредитного договора между Банком и Заемщиком в простой письменной форме
• заключение Договора купли-продажи квартиры между Заемщиком и Продавцом в простой письменной форме
• регистрация в органах осуществляющих государственную регистрацию Договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности к Заемщику
• перечисление не менее 30% стоимости квартиры (из собственных средств заемщика) на счет Продавца (либо передача наличными с оформлением нотариально удостоверенного акта приема-передачи средств)
• заключение Договора ипотеки квартиры между Банком и Заемщиком, его нотариальное удостоверение, совершение нотариальных действий в отношении закладной (оформление заемщиком закладной)
• регистрация в органах осуществляющих государственную регистрацию Договора ипотеки квартиры
• предоставление кредита Заемщику и перечисление средств (второй части стоимости квартиры за счет кредита) Продавцу квартиры
• регистрация в органах осуществляющих государственную регистрацию права залога Банка (имея доверенность, выданную Заемщиком и заявление Заемщика и справку о выданном кредите) и получение Банком из органов осуществляющих государственную регистрацию зарегистрированной закладной
• страхование Заемщиком жизни, квартиры, права собственности на квартиру

Для получения кредита в банках, как правило, требуются следующие
документы:

1. Заявление.
2. Паспорт или заменяющий его документ.
3. Справки с места работы заемщика и поручителя (ей) с указанием получаемого среднемесячного дохода и размера производимых из него удержаний за последние 6 месяцев (для пенсионеров - справку из органов социальной защиты населения).
4. Декларацию о полученных доходах за предыдущий год, заверенную налоговой инспекцией, для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью.
5. Анкета экспресс-анализа платежеспособности заемщика и поручителей.
6. Паспорта (заменяющие их документы) поручителей и залогодателей.
7. В некоторых случаях - справку из психоневрологического диспансера или водительское удостоверение.

ПРИЛОЖЕНИЕ N1

Перечень документов, необходимых для рассмотрения Анкеты-заявления на
жилищный ипотечный кредит.

I. Документы, касающиеся общих сведений о Заемщике/Созаемщике:

1. Копия паспорта Заемщика/Созаемщик (все страницы с 1 по 24, включая пустые);
2. Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика (с двух сторон);
3. Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории Российской Федерации (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)) Заемщика/Созаемщика
4. Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства Заемщика/Созаемщика (документы о собственности на квартиру или дом, договор найма или аренды, ордер на заселение жилой площади);
5. Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с Заемщиком/Созаемщиком, а также не проживающих совместно с Заемщиком/Созаемщиком супруга (супруги) Заемщика/Созаемщика, родителей Заемщика/Созаемщика, детей Заемщика/Созаемщика, которые должны иметь паспорт в соответствии с законодательством РФ) (все страницы);
6. Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации Заемщика/Созаемщика (оригинал). Срок действия справки - 1 мес.;
7. Справка о характеристике жилого помещения (форма 7), служащего основным местом регистрации Заемщика/Созаемщика (оригинал). Срок действия справки - 1 мес.;

II. Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика/Созаемщика:

1. Копия свидетельства о браке (при наличии данного факта);
2. Копия свидетельства о рождении детей; (для несовершеннолетних, достигших 14-го возраста - копия паспорта;
3. Копия свидетельства о расторжении брака (при наличии данного факта);
4. Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов (при наличии).

III. Документы, подтверждающие здоровье Заемщика/Созаемщика:

1. Копия водительского удостоверения Заемщика/Созаемщика;
2. Копия военного билета Заемщика/Созаемщика (все страницы);
3. Справка из психоневрологического диспансера Заемщика/Созаемщика (оригинал) о том, что заявитель не состоит на учете, заверенная угловой печатью учреждения, личной печатью и подписью врача; (за неделю до сделки);
4. Справка из наркологического диспансера Заемщика/Созаемщика (оригинал), заверенная печатью организации, личной печатью и подписью врача; (за неделю до сделки).

IV. Документы, касающиеся образования Заемщика/Созаемщика:

1. Копия документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.) Заемщика/Созаемщика;
2. В случае проведения организацией-работодателем курсов повышения квалификации для сотрудников - копии документов, подтверждающих прохождения данных курсов.

V. Документы, относящиеся к трудовой деятельности и доходам
Заемщика/Созаемщика:

1. Копия трудовой книжки Заемщика/Созаемщика, заверенная печатью организации-работодателя и подписью должностного лица на всех страницах;
2. Копии всех трудовых контрактов по последнему месту работы, а также всех изменений и дополнений к ним, заверенные работодателем на всех страницах; копии приказов о принятии на работу, переводов на другую должность, заверенные печатью организации-работодателя;
3. Краткая информация о должностных обязанностях Заемщика/Созаемщика в произвольной форме, подписанная Заемщиком/Созаемщиком либо копия Должностной инструкции, заверенная работодателем на всех страницах;
4. Краткая информация о роде деятельности организации-работодателя в произвольной форме, подписанная Заемщиком/Созаемщиком, либо в форме рекламной продукции (брошюры, буклеты и т.п.);
5. Подлинник справок с места работы о размере дохода за 2000 г. (по форме, представленной в Приложении №3 к Инструкции ГНС РФ №35 от 29.06.1995 г) , истекший (2001г.) календарный год и истекшие календарные месяцы текущего (2002г.) календарного года (по форме 2-НДФЛ) , за подписью главного бухгалтера и печатью организации-работодателя;
6. Справка с места работы о занимаемой должности за подписью главного бухгалтера и печатью организации-работодателя;
7. Копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (при наличии).

При наличии дополнительных доходов от других организаций в Агентство должны быть представлены документы, подтверждающие трудовую деятельность Заемщика/Созаемщика по совместительству в соответствии с п. 2-6 настоящего раздела.

VI. Документы, касающиеся активов Заемщика/Созаемщика:

1. Документы, подтверждающие наличие в собственности квартиры (дома) - обязательно предоставляются: правоустанавливающие документы, справка о регистрации (форма 9), характеристика жилого помещения (форма 7).
2. Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.д.).
3. Документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за последние шесть месяцев (подлинник с отметкой банка).
4. Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг).
5. Копии документов подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг, исполнение каких-либо других обязательств Заемщика за последние 12 месяцев (ксерокопия квитанций).

VII. Документы, подтверждающие обязательства и/или кредитную историю
Заемщика/Созаемщика (при наличии):

1. Копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита (документ, подтверждающий размер задолженности);
2. Копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов подтверждающих факт исполнения обязательств.

VIII. Дополнительно предоставляемые документы:

1. Рассмотрение Анкеты-заявки проводится только после предоставления полного комплекта документов;
2. Документы, должны быть представлены в следующем виде: нотариально заверенные копии, либо светокопия и подлинник (для сверки);
3. При необходимости может быть запрос на иные дополнительные документы;
4. Документы, указанные в разделе "III. Документы, подтверждающие здоровье Заемщика/Созаемщика" и обозначенные пунктами 2 и 3 (справки из наркологического и психоневрологического диспансеров) предоставляются к началу сбора документов по приобретаемой на кредитные средства квартиры, в случае успешного прохождения первичной кредитной квалификации;
5. Если по каким то причинам Заемщик/Созаемщик, не могут предоставить какой либо документ из списка, то предоставляют письменно в произвольной форме объяснение, указывая причину отсутствия документа.

Источник: pcentr.ru.