| |
Речь пойдет о документах, с которыми вам придется столкнуться при покупке квартиры в новом доме, квартиры, в которой еще никто не жил до вас. Это может быть уже построенный дом или только строящийся - и в зависимости от варианта будут колебаться сроки оформления документов и виды договоров, в которых вам придется разбираться.
Продавец должен представить многочисленные документы в подтверждение собственности на дом и землю, оплатить коммунальные платежи, имущественные налоги за текущий год, а также подтвердить различными справками, что на дом и землю никто больше не претендует.
Все эти участники строительства и продажи заключали между собой договора о взаимных обязательствах, нарушение которых теоретически может затронуть и ваши права на квартиру.
Чтобы избежать этого, необходимо проверить, не обращая особого внимания на названия договоров, выполнены ли описанные в них обязательства. Число договоров, с которыми вам предстоит ознакомиться, в среднем может варьироваться от двух до четырех. Но не пугайтесь, если их окажется больше. Важнее, чтобы все взаимные обязательства участников были выполнены, что должно быть подтверждено актами приемки работ.
Отслеживая цепочку документов в обратном порядке (от риэлтора, с которым вы работаете, до всех его предшественников), нужно дойти до первого договора - это главный инвестиционный контракт, который чаще всего заключен между префектурой и коммерческой фирмой (фирмами).
Все промежуточные договора должны быть оплачены, что подтверждается приложенными платежными поручениями или актами о взаимозачетах.
Проверив всю цепочку, вы сможете определить правомочность продавца.
Отметим, что чаще всего продается не квартира, а права на нее, вас не должно это смущать. Квартира как отдельное имущество появляется только после сдачи дома в эксплуатацию.
Самое главное в договоре независимо от его названия - это право на получение квартиры в собственность (для описания этого права иногда применяются самые различные формулировки), а также права и обязанности сторон (вас и продавца). Особое внимание правам и обязанностям надо уделить при переходе прав в случае заключения инвестиционного договора. Застройщик, как правило, стремится предусмотреть возможности увеличения сметы, обладая богатым опытом строительства. Попробуйте определить эти оговорки. Совсем убрать их может и не удастся, но по крайней мере сделайте так, чтобы расторжение договора и возврат вашего задатка был инвестору не выгоден.
В самом договоре должны быть указаны точный адрес квартиры или ее месторасположение на поэтажном плане дома, вся сумма, порядок оплаты и документ, на основании которого эта квартира принадлежит продавцу. И обязательно укажите в договоре сторону, которая берет на себя всю головную боль с оформлением квартиры.
В Комитет муниципального жилья вы или риэлтор (тот, кто берет на себя оформление) поедете с паспортом, договором, документом об оплате, ордером, а получите договор передачи и лицевой счет на квартиру. Произойдет это через три-четыре месяца после сдачи дома. В настоящее время Правительство Москвы стремится выработать механизм, позволяющий сократить этот срок, но пока это минимум времени, который вам придется ждать. Конечно, если вы не покупаете квартиру в новом доме, которую уже ранее выкупил риэлтор. Формально это считается уже вторичным жильем, но зато и оформляется за один день. Стоит это тоже дороже.
* * *
Ответ: Это тот случай, когда без посредника обойтись очень сложно. Можно приобрести квартиру в новостройке. В этом случае практически всегда возможна оплата по безналичному расчету. Почитайте статью, указанную в ответе на предыдущий вопрос. По поводу прописки в собственной квартире в Москве смотрите информацию на нашем сайте. В экологическом плане наименее благополучным является юго-восток Москвы.
Вопрос: Мы живем на Дальнем Востоке. Через 3 года заработаем северный стаж (20 лет) и хотели бы перебраться в более благоприятную по климату местность. Нам бы хотелось, чтобы это был областной центр, но не промышленный город. Пока остановились на Белгороде. Там очень много строят жилья и многие жители северных районов России переезжают туда на постоянное место жительства. Вопрос в том, что мы не знаем, какое жилье лучше приобрести. Можно купить квартиру в недавно построенном доме или вступить в долевое строительство. Предлагают квартиры в домах, которые сдаются в 2003-2004 г. Если в квартире уже был кто-то прописан, есть опасность, что мы сами не сможем определить юридическую чистоту жилья, с недостроенными домами еще интереснее. В нашей стране особенно, не дай бог, какой экономический кризис или еще что-нибудь. Дело усложняется тем, что мы очень далеко живем и контролировать процесс строительства не можем. Однако квартиру хотим купить сейчас, деньги с каждым днем обесцениваются. Подскажите, пожалуйста, какой вариант в нашем случае предпочтительнее. Заранее благодарю за ответ.
Ответ:
Самым предпочтительным для Вас вариантом является покупка жилья в новостройке, когда дом
уже построен и передан на баланс местной конторе по эксплуатации зданий (ДЭЗ, ЖЭК или др.
название). Такой вариант может оказаться несколько дороже и найти его будет сложнее, но это самый
короткий и наименее рискованный путь приобретения жилья.
Купить квартиру Вам можно также и на вторичном рынке. При этом для минимального риска
лучше поискать квартиру свободную (все выписаны), первичную продажу
(приватизационные документы) и застраховать сделку.
| |