Как бороться с долгостроем

Выступали: Петухов В.Н. - общественная приемная журнала "Человек и Закон", Васильев В.А. - депутат ГД РФ, Курьеров М.Н. - майор милиции УБЭП ГУВД МО, Сокгобензон А.А. - УБЭП ГУВД МО, Бакун В.М. - первый заместитель Прокурора г.Москвы, Шенин А.М. - федеральная регистрационная служба, Беляков А.М. - федеральная служба судебных приставов, Борисовская И.А. - федеральная служба судебных приставов, Бычков Э.С. - ЦРГ "Град", Яковлева М.Б. - заместитель председателя ТСЖ "Путилково-Люкс".

В редакцию журнала "Человек и Закон" накануне круглого стола поступили звонки от вкладчиков более чем с шестидесяти строек, работы на которых по тем или иным причинам не ведутся. Многие из вкладчиков этих строек присутствовали на круглом столе, рассказывали о своей ситуации, участвовали в обсуждении проблем.

На первый взгляд проблемных ситуаций, возникших на стройплощадках много и все они различны. Решение каждой из этих проблем не всегда очевидно.

При более подробном анализе все возникающие проблемные ситуации можно классифицировать следующим образом:

• Есть практически готовые дома, которые в таком состоянии находятся около года или более, но не могут быть сданы Госкомиссии в связи с тем, что здания не подключены к инженерным коммуникациям.
  Как правило, по Инвестиционному контракту, обеспечение строящегося дома внеплощадочными инженерными коммуникациями является обязанностью Администрации, обязанностью инвестора является отчисление денежных средств на реконструкцию инженерных сетей. Следовательно, здесь возникает вопрос к Администрации: если деньги на инженерные сети были перечислены, то почему их нет и каким образом выдавались технические условия на период строительства. Часто после завершения строительства выясняется, что для подключения дома к инженерным сетям недостаточно реконструкции имеющихся инженерных сетей, так как они сооружались достаточно давно, сильно обветшали или их мощностей просто недостаточно для обеспечения новых строящихся микрорайонов. Возникает необходимость строительства или новой котельной, водо-очистных сооружений или электрической подстанции. Это требует дополнительных финансовых затрат, причем весьма ощутимых.
• Существуют построенные дома, подключенные к инженерным сетям, но соинвесторы, вложившие деньги в квартиры не могут оформить жилье в собственность из-за возникших противоречий между администрацией и инвестором.
  Причины противоречий и конфликтов могут быть различными: администрация могла в одностороннем порядке изменить условия реализации инвестиционного контракта, увеличить обременения контракта, либо изменить долю администрации. Зачастую причиной задержек с оформлением в собственность является банальное бездействие чиновников: в префектуре или администрации могут терять Итоговый протокол распределения долей, Акт о реализации контракта и т.д.
  Возможна и другая причина конфликтной ситуации: Инвестор действительно не выполнил свои обязательства по контракту.
  В любом случае необходима конкретная информация, подтвержденная документально, для того чтобы понять, как из этой ситуации выходить. Хотя, надо заметить, что данная ситуация не самая критичная - в построенный дом, все-таки можно заселиться.
• Непростой является ситуация когда есть фундамент или стройплощадка огорожена забором, продажи ведутся, но строительно-монтажные работы либо приостановлены, либо не начинались.
  Таких объектов очень много, и обычно причины, приведшие к плачевной ситуации видны не сразу и их может быть несколько. Инвестиционный контракт мог заключаться до принятия закона об участии в долевом строительстве, строительство предполагалось вести на деньги, полученные от привлеченных соинвесторов. После прошлогоднего банковского кризиса и вступления в силу закона об участии в долевом строительстве продажи объектов на нулевом этапе резко сократились. Как следствие нормального финансирования такая стройка просто не получает. Если у компании-инвестора таких объектов несколько или есть другие объекты, где могла возникнуть проблемная ситуация, ситуация усугубляется.
  Но утверждать, что ситуация, когда строительство ведется медленно или приостановлено для соинвесторов является безнадежной не стоит: возможно, необходимо привлечь нового инвестора или генподрядчика, который может своими силами вести строительство. В этом случае нельзя исключать возможности увеличения инвестиционной стоимости, но завершение строительства реально.
• Сложной является ситуация, когда значительная часть квартир продана, строительство не ведется, денег у инвестора нет, руководство инвестиционной компании скрывается.
  Казалось бы, правоохранительные органы должны подключиться, разобраться, наказать виновного. Но привлечение такого инвестора к уголовной ответственности, к сожалению, не решает проблем людей вложивших деньги - решение суда и исполнительный лист денег не гарантируют возврат денежных средств. Привлечение нового инвестора в такой ситуации тоже не всегда является выходом: новый инвестор дом конечно может построить, но никто не может дать гарантий, что новый инвестор решит проблемы тех, кто вложил деньги раньше.
• Практически безвыходной для соинвесторов, вложивших деньги в новое строительство является ситуация, когда приобретаемая квартира была передана по длинной цепочке от Инвестора к другому инвестору, подрядчику или субподрядчику и такая цепочка разорвана из-за невыполнения обязательств одним из ее участников (субподрядчик не выполнил договорные работы или выполнил их с существенными нарушениями качества, в результате часть квартир, которые должны были передаваться по акту субподрядчику оказались не переданными), а за квартиру уже получены деньги с конечного правоприобретателя - физического лица.

Конечно, возможность возникновения такой ситуации нужно предусматривать на стадии заключения договора долевого участия: необходимо потребовать у организации, с которой Вы заключаете договор подтверждение о выполнении своих обязательств: Акт сверки взаиморасчетов, Акт передачи квартир, Акт об отсутствии претензий. Дополнительно можно позвонить в компанию, от которой квартиры были переданы в данную организацию и уточнить, не имеется ли претензий к контрагенту. Кроме этого, лучше настаивать на обязательном согласовании договора с Генеральным инвестором-застройщиком объекта.

К сожалению, с проблемой сталкиваются, когда время уже упущено и квартира оказалась продана другому лицу, которое является добросовестным и законным приобретателем прав. В лучшем случае компания, с которой заключался договор, вернет деньги, в худшем случае может оказаться, что этой компании уже не существует.

Ответы представителей правоохранительных органов на вопросы пострадавших вкладчиков от мошеннических действий недобросовестных организаций на рынке строительства жилья к сожалению, неутешительны.

Резюме:

1. Защититься от возможной потери денег при инвестировании новостроек вкладчику можно еще на этапе заключения договора, предприняв элементарные действия.
2. Необходим конструктивный диалог между администрацией и инвесторами по решению проблем возникающих в процессе строительства.
3. Необходимо создание службы регистрации, которая осуществит учетную регистрацию всех договоров, по которым передавались права на квартиры в строящихся домах (а не только договоров долевого участия, заключенных после первого апреля 2005 года).
4. Необходим контроль со стороны администрации за целевым использованием денежных средств направляемых на строительство и ответственность администрации за реализацию инвестиционных проектов.

Источник: pcentr.ru.