| |
Приведем такой пример. Гражданин обратился в банк с заявкой на предоставление ему кредита в размере $20 тыс. В качестве обеспечения обязательств по займу он предлагал свои права инвестирования с возможностью последующего получения квартиры. Однако кредитное управление банка при рассмотрении заявки обратило внимание на то, что данный залог не может гарантировать исполнения обязательств, поскольку на момент подачи заявки строительство на объекте не велось уже несколько месяцев. На основании этих сведений в кредите было отказано.
Наряду с отсутствием гарантий получения недвижимости минусом залога прав инвестирования является то, что после сдачи дома в эксплуатацию необходимо переоформить залог, поскольку изменится его предмет: вместо права инвестирования появится право собственности на конкретный объект (теперь это уже полноценная ипотека ).
Но если изначально такая смена предмета залога не предусмотрена договором, заемщик может "забыть" переоформить его. В этом случае банку придется через суд доказывать, что такое переоформление необходимо, исходя из общего смысла договоров залога и уступки прав инвестирования. Аргументы приводятся следующие. Договор покупки (уступки) прав инвестирования изначально предусматривает, что после введения дома в эксплуатацию квартира, строительство которой было профинансировано, оформляется в собственность. В договоре залога есть ссылка на договор покупки (уступки) прав инвестирования. Следовательно, сам характер отношений предполагает переоформление договора залога на новых условиях сразу после возникновения права собственности на квартиру.
Однако и заемщик может выдвинуть ряд возражений на данные аргументы: например, указать, что в договоре специально был определен именно такой предмет залога (права инвестирования), поскольку сами отношения в соответствии с кредитным договором должны быть завершены одновременно с окончанием строительства. То есть на момент окончания действия договора залога у должника еще не оформлено право собственности, поскольку оно закрепляется лишь после сдачи объекта в эксплуатацию. Получается, что квартиру нельзя признать предметом залога.
Еще один возможный вариант - залог прав на долю в строящемся доме. Если уступка прав инвестирования постепенно уходит в прошлое, то долевое участие в строительстве пока только начинает развиваться.
Долевое участие - более надежный способ приобрести квартиру до ввода здания в эксплуатацию, хотя у этого варианта есть один существенный недостаток: по мере продвижения строительства объекта необходимо вносить соответствующие изменения в документы. В соответствии с законодательством при заключении договора долевого участия в строительстве инвестор автоматически становится еще и залогодержателем определенного имущества, пропорционального его доле. Сначала это будет земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, затем объект незавершенного строительства и, наконец, квартира в готовом доме. В зависимости от того, на какой стадии находится процесс возведения дома, в договор между застройщиком и участником долевого строительства будут вноситься изменения. Если права на эту долю имущества были заложены банку, придется каждый раз при изменении предмета залога вносить уточнения и в договор, заключенный с банком.
Средняя продолжительность регистрационных процедур для каждого изменения составляет около двух месяцев, причем за каждое из них придется заплатить пошлину. Может получиться так, что договор залога из-за изменений будет постоянно находиться на регистрации. Это невыгодно как заемщику, так и кредитору.
Такой предмет залога имеет и другие недостатки, которые затрудняют возможности его практического применения. Во-первых, сам предмет залога нестабилен. Во-вторых, поскольку в России еще нет сложившейся практики по спорам, связанным с долевым участием в строительстве и залогом прав на него, исход дела в каждом конкретном случае непредсказуем. В-третьих, привлекательность доли в строящемся доме в качестве обеспечения по кредиту для банков чрезвычайно низка. По мнению специалистов, при реализации такого залога (в случае неисполнения заемщиком обязательств) за него можно получить не более 20-30% рыночной стоимости. Следовательно, при оформлении займа банк должен изначально ориентироваться на такую сумму. Разумеется, для заемщика в большинстве случаев такой объем кредита практически бесполезен.
Источник: pcentr.ru.
| |